公积金贷款证券化需突破三道屏障-无锡房产网
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摘要:核心提示:国务院法制办日前公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称“《条例》”),这是时隔13年后《条例》再次修订,而且也是《条例》自1999年颁布实施以来,
核心提示:国务院法制办日前公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称“《条例》”),这是时隔13年后《条例》再次修订,而且也是《条例》自1999年颁布实施以来,幅度最大、范围最广的一次修订。

  国务院法制办日前公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(以下简称《条例》),这是时隔13年后《条例》再次修订,而且也是《条例》自1999年颁布实施以来,幅度最大、范围最广的一次修订。从修订的内容来看,涉及到归集、提取、用途、流动性、风险准备、管理等公积金政策和运行的所有重要环节,也将对未来我国公积金运行、房地产发展产生深远的影响。

  在未来新型城镇化过程中,建立住宅政策性金融机构,不仅是为满足城镇居民低成本住房融资需求,而且是降低新型城镇化融资成本的重要举措。因此,《条例》修订的思路之一,就是以公积金中心为班底向政策性住房金融机构转型,改观政策性住房金融缺失的局面。《条例》重大修订之一,就是将此前被排除在公积金政策外的人群,如个体户和自由职业者等,也纳入公积金政策覆盖范围,即这些人群也将享有缴存、提取公积金,申请公积金贷款等权利。

  同时,《条例》在公积金中心改革上,也坚持了去福利化,向政策性、普惠性金融方向转轨的原则。首先,去除公积金住房福利化残留。目前,公积金缴存依然残留着很重的福利分房特征,即收入高和职位高的人,缴存的公积金也高。为此,《条例》划定了缴存基数上下限(下限不低于平均工资的60%,上限不高于平均工资的3倍),以限高保低突出公积金的政策性金融特性;其次,取消合并机关住房资金管理中心,去除资金效率偏低和福利色彩浓重的冗余机构;再次,淡化公积金中心行政职能,强化其公积金流动性、保值增值和风险管理等类金融机构功能。

  《条例》对公积金运营上的最大修订,就在于公积金中心可以发行或购买公积金个人住房贷款支持证券,从而打破了公积金中心封闭狭小的资产(本地贷款)负债(本地缴存)边界。此举通过调剂资金余缺,实现公积金类似于银行的资金拆解。此举通过对接资本市场,实现公积金中心杠杆融资,壮大低成本住房金融规模。目前,全国公积金贷款余额2.88万亿元,商业个人房贷余额10万亿元。如果闲置的1万亿元公积金和公积金贷款余额的50%可证券化,未来公积金贷款余额或有望达到5万亿元。

  届时,公积金贷款可达到商业贷款的50%,城镇化融资形势也将根本改观。根据近期发布的十三五规划,户籍人口城镇化率加快提高是十三五经济社会发展的主要目标之一。所谓提高户籍人口城镇化率,就是将已在城市就业的2.7亿外来人口市民化。市民化后的首要诉求就是住有所居,但外来人群规模大(占城市常住人口35%)、收入水平较低、现有居住形式(棚户区、工业宿舍、城中村)亟待更新,银行贷款无力解决,公积金贷款无疑是首选。

  但要注意的是,公积金转为政策性住房金融,还面临三大障碍。首先,公积金中心是归口各地住建部门管理的事业单位,主要承担公积金收付职能,而并非是一个金融机构。公积金贷款一旦证券化,就涉及投资行为,而公积金采取的是个人账户运营模式,即公积金的所有权归缴存个人。由此,行政职能很强的公积金中心无法承担投资决策、收益分配、投资风险防范、损失承担等。

  其次,鉴于公积金中心行政色彩浓重,公积金投资必须要委托金融机构操作。同时,公积金贷款资产证券化还要涉及信用增级、担保、法律事务等。目前,公积金贷款收益较低(存贷利差仅为1.15%-3.15%),如果再扣除行政管理费和各种中间费,公积金证券化产品的收益很低,在资本市场上很难获得投资者热捧。

  最后,公积金本质上是由单位和个人共同缴纳形成互助互惠的住房储蓄金,以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者,作为福利住房向市场化住房过渡的缓冲。因此,属地化一直是公积金管理的基本原则,资金输出本地的积极性不高。再加上,地方政府都想掌握这一大块廉价的资金,而公积金存在闲置的也主要是三、四线城市,这些城市都想通过这部分资金来刺激本地楼市,流出去就更加困难。

作者:admin 来源:未知 发布于2019-04-28 13:06
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